א. טענת 'ריבוי דיורים' - סוגיית הגמרא

במשנה במסכת בבא בתרא (א) מובא "לָקַח בַּיִת בְּחָצֵר אַחֶרֶת, לֹא יִפְתְּחֶנָּה לַחֲצַר הַשֻּׁתָּפִין. בָּנָה עֲלִיָּה עַל גַּבֵּי בֵיתוֹ, לֹא הַנָּה". ומבואר בסוגיית הגמרא: "מאי טעמא, מפני שמרה עליהן את הדרך". ופירש הרשב"ם (ד"ה שמרבה) "שרוב בני אדם נכנסים עכשיו בחצר יותר מבתחילה, וליכא צניעות כדמעיקרא". ובמשנה פירש הרשב"ם (ד"ה לא יפתחנה) "שהרי מוסיף דיורים בחצר ומטריח על בני החצר שמרבה עליהן דריסת הרגל".

בעל העיטור (1ב) פירש טעם נוסף: "שנתרבה תשמיש החצר ומכניס ומוציא כליו וחפציו מן הבית שקנה ​​לחצר דרך הפתח והחלון שפותח". והוסיף: "ומסתברא כל תשמישחדש שנת בחצר מחמת בית אחר שקנהו ולא היה בו מתחילה הוא ריבוי דרך ".

ב. באלו אופנים נאסר ריבוי דיורים

המשנה (1א) סייגה את טענת ריבוי הדרך "אֶלָּא אִם רָצָה, בּוֹנֶה אֶת הַחֶדֶר לִפְנִים מִבֵּיתוֹ, וּבוֹנֶה עֲלִיָּה עַל גַּבֵּי בֵּיתוֹ וּפוֹתְחָהּ לְתוֹךְ בֵּיתוֹ". בסוגיא נתבאר דין זה: "מאי חדר - שחלקו לשניים, ומאי עליה - אפתאי". בפירוש חלוקה זו נחלקו המפרשים:

• הרשב"ם פירש כי בחדר שחלקו לשניים, כיוון שאינו בונה ממש אלא שחילק את הקיים, בדבר זה יש לו רשות להושיב דיורים ולמלאות כל ביתו דיורים. כלומר, עיקר החילוק לשיטתו הוא בכך שאינו מוסיף על הבנין, ועל כן רשאי להוסיף דיורים. אבל להוסיף על הבניה אסור, אף כאשר יפתחנו לתוך ביתו ולא לחצר.

בפתחי חושן (3א) ביאר את סברת הרשב"ם, כי "מסתמא נשתעבדו השותפים לסבול מה שדרך להכניס בשטח זה, ואף אם דוחק ומרבה בדיורים. מה שאין כן בתוספת שטח, לא נשתעבדו לכך".

• הרמ"ה (2א) החמיר יותר, ופסק שגם אם אינו מוסיף על הבנין אלא מחלק את החדר לשניים אינו רשאי להושיב שם דיורים אלא לעשותו אוצר בלבד. אמנם כתב הטור (2ב) כי להוסיף דיורים מבני ביתו ועבדיו וכיוצא בזה ודאי מותר. וכתב הבית יוסף כי מותר גם לחלק את ביתו לשם כך. אבל הדרכי משה סבר כי ההיתר לחלוק את ביתו הוא רק לאוצר, ומה שהותר להוסיף אנשים מבני ביתו הוא דווקא אם אינו משנה כלום בבית.

• הריטב"א (3ב) הביא את שיטת הרמב"ן "דכל היכא שאינו עושה פתח לחצר השותפין, אלא שהם פתוחים לתוך ביתו, יכול להרבות בדיורים חדשים". וזאת משום שכל שפותח פתח לביתו "אינו עשוי להשכיר לאחרים, ואינו אלא להרווחת תשמיש, ושרי". הנמוקי יוסף (3ג) הביא פירוש זה, והוסיף כי אם אינו פותח לחצר שאינו עשוי להשכיר, והזדמן לידו להשכירנו  "הרשות בידו, דלא גרע מהממלא ביתו אכסנאים [אורחים] דרשאי".

• הרמב"ם (4א) נקט כדעת הרמב"ן [כדברי המגיד משנה והכסף משנה שם],  והוסיף: "מִכָּאן אַתָּה לָמֵד שֶׁאֶחָד מִן הַשֻּׁתָּפִין שֶׁהֵבִיא אֶצְלוֹ לְבֵיתוֹ אַנְשֵׁי בַּיִת אַחֶרֶת יֵשׁ לַחֲבֵרוֹ לְעַכֵּב עָלָיו מִפְּנֵי שֶׁמַּרְבֶּה עָלָיו אֶת הַדֶּרֶךְ". הראב"ד השיג על דבריו, שלכאורה סותרים את המבואר לעיל בדבריו שכאשר לא פותח פתח לחצר רשאי להוסיף דיורים. וביאר המגיד משנה, כי דעת הרמב"ם להתיר רק דיורים מבני ביתו וסמוכים על שולחנו, אבל להוסיף אנשים שאינם סמוכים על שולחנו מעכבין עליו.

בתוספתא (4ב) נפסק: "יש לו בית בחצר השותפין ורוצה לחלקו ולהקרות בו את התינוקות, יכולים לעכב עליו מפני ריבוי הדרך". והקשה בספר חזון יחזקאל, כי משמע שרק כאשר רוצה להקרות התינוקות מעכבים עליו, אבל  להרבות דיורים אחרים אין איסור. ותירץ, כי מדובר כאשר עושה זאת שלא בקביעות, ועל כן מותר כאשר מקרה שם תינוקות, אולם בסוגיא מדובר בשימוש קבוע ועל כן אסור אף בדיורים מועטים.

ג. ריבוי בדיורים - פסק הלכה

השולחן ערוך (5א) פסק כדעת הרמב"ם והרמב"ן. והחזון איש (5ב) כתב כי דעת הרמ"א להכריע להקל כדעת הרשב"ם, שכאשר אינו מוסיף על ביתו, רשאי להוסיף דיורים, כי לשיטת הראב"ד והנימוקי יוסף מותר להוסיף דיורים גם כשמוסיף על ביתו [כאשר אינו פותח לחצר]. סיכום השיטות - קובץ עומק הפשט (12), וראה במה שהביא בשם ספר עמק משפט, שההיתר של הרמ"א הוא רק בתנאי שאינו מרחיב את גבולות הבית ואינו מפצל את הדירה לשתי יחדות דיור. אבל אם מוסיף על גבולות הבית או שמפצל את הדירה ומוסיף דייים, אף הרמ"א אוסר.

וראה עוד במה שכתב החזון איש בסוף דבריו: "עיקרי דינים אלו נמסרו לחכמים לקבוע מה מקרי עושה בשלו ומה מקרי מזיק לחברו, ואחרי הכרעתם הוי דין תורה".

ד. ריבוי דיורים במבוי ובחדר מדרגות

בדברי הנמוקי יוסף (3ג) נתבאר, כי דין ריבוי בדיורים הינו רק בחצר ולא במבוי. ולכאורה דין זה נסתר מדברי הגמרא במסכת בבא בתרא (6א) "בעא מיניה רב הונא מרבי אמי אחד מבני מבוי שבקש להחזיר פתחו למבוי אחר, בני מבוי מעכבין עליו או אין מעכבין עליו, אמר ליה בני מבוי מעכבין עליו". הרמב"ן (6ב) נתקשה בשאלה זו, מדוע בני המבוי מעכבין עליו, והא קיימא לן שאין טענת ריבוי דרך במבוי. ותירץ, כי מי שיש לו כבר פתח במבוי, אע"פ שמרבה נכנסים, אין יכולים לעכב עליו. אבל בגמרא הנ"ל מדובר, כשאין לו שייכות כלל במבוי, ובוודאי דין הוא שיעכב עליו.

בשו"ת הרשב"א (6ג) דן בשאלת ריבוי דרך במבוי והביא לדייק מדברי הגמרא "חצר" כי דין זה דוקא בחצר ולא במבוי [ובתשובה אחרת ביאר משום שאין עושין דברי הצנע במבוי], אלא שנתקשה מדברי הגמרא הנ"ל והביא את תירוצו של הרמב"ן, ומכל מקום הסתפק שמא אצלנו נקטה הגמרא חצר והוא הדין מבוי.

בספר פחד יצחק (7) הובא פסק מבית הדין באנקונה [איטליה] בנדון סולמות שעולים בהם לבתים, שאחד הדיירים שם רצה לפתוח פתח חדש להיכנס לביתו, וטענו אחרים כנגדו כי הוא מרבה דיורים "ונמצא ניזק בדריסת רגל העולים ויורדים בסולם". ופסקו הדיינים להתיר לפתוח הפתח, משום שטענת ריבוי הדרך היתה רק בחצר של זמנם, שהיו משתמשים בהם תשמיש צנוע, והיו ניזקים בהיזק ראיה על ידי ריבוי דירים, וגם החצר היתה מתקלקלת בדריסת הרגל. אבל בסולמות שאין משתמשים בהם לתשמיש צנוע, ודלת הבית סגורה, אין היזק כלל. וגם מנהג המדינה שאין מקפידים על כך, ועל כן ודאי מותר לו לפתוח פתח חדש.

בפתחי חושן (8א) כתב כי הגם שבמבוי אין טענת ריבוי דיורים, אך חדרי מדרגות בזמננו דינם כחצר לענין זה.

אולם בקובץ פעמי יעקב (8ב) יש שנקטו כי בחדר מדרגות אין טענת ריבוי דיורים, ואף שרבים הפוסקים שחלקו על זה, ניתן לסמוך על זה בצירוף סברות אחרות.  

בשו"ת באר חיים (8ג) דן האם בחדר מדרגות [א] יש בו ריבוי דיורים. [ב] ניתן לעכב מחמת ריבוי השימוש במעלית. ולאחר שהביא תשובת השמש צדקה בנדון סולם [מאת רבי שמעון מורפגרו, החתום על פסק דייני אנקונה המובא בפחד יצחק (7)], כתב שאף שיש שחלקו עליו, רוב הפוסקים פסקו כמוהו. אמנם היינו דווקא בחדר מדרגות שאין בו שימושים, אבל אם יש בכל קומה שטח שמשתמשים בו, שטח זה דינו כחצר. וראה עוד בדבריו בנדון הטענה לעכב בגלל השימוש במעלית על פי דברי הרמ"א (5) בענין בית הכסא.

בשו"ת מנחת אשר (10-9א) דן בהרחבה האם מותר לאחד השכנים לבנות יחידת דיור נפרדת בתוך ביתו לשם השכרה לאחרים. וביודעו שאין לו רשות לפתוח פתח חדש לחדר המדרגות, הפך את הכניסה לביתו למעין מבואה שבה נפתחות שתי דלתות. ומסקנתו למעשה לאסור אף באופן שפותח לחצר שלו, וגם יש טענה לעכב מצד תוספת רעש ולכלכוך ודן דוחק הצפיפות והדיורים בחדר מדרגות.

ה. דיני ריבוי דיורים - פסקי הלכה

להשלמת היריעה, ראה בקובץ מבית לוי (10ב-11) ובקובץ עומק הפשט (13-12א), ובפסקי רבי עמרם פריד, האם על פי ההלכה צריך את הסכמת רוב השכנים או כולם • בבנין שיש בו כמה משפחות ברוכות ילדים, אזי אם יוסיפו כמה זוגות לבנין, לא תהא לזה משמעות כל כך • טענת "ריבוי בדיורים" בבית שיש בו מעלית בגלל שזמן ההמתנה למעלית מתארך • טענה להורדת ערך דירות השכנים • תשלום דמי ועד הבית לאחר פיצול הדירה ליחידות.